建 议 人:
承益群;
建 议 号:
0009

标    题:

关于潼泾新村外墙脱落问题及支持零星小区物业管理的建议

建议内容:
    潼泾新村是一个始建于80年代的老小区,由联谊物业提供物业服务,小区于2006年进行老新村改造,目前已过保修期。
    外墙脱落现象在古城区的老新村中普遍存在,其中潼泾新村就有19处外墙、阳台脱落,有几处特别严重,一旦掉落会造成人员伤亡,存在非常严重的安全隐患。此项维修应使用维修基金,但小区建造年份较久远,没有维修基金,因而维修费用全部落到居民身上。新村里居民以老人为主,家庭收入普遍不高,还有不少独居、病残老人和低收入家庭,在经济和能力上都难以对外墙脱落完成修补工作。
    针对老新村的这一状况,建议相关政府部门能给与全部或一定的财力支持。
 
    三香路449号小区是一个没有物业管理的零星小区,仅有1幢住房,60户居民。该处于2012年进行平改坡、外墙粉刷、路面、绿化等改造,但并未纳入老新村长效管理。目前对于公共设施的维护,如下水管堵塞,楼道灯损坏,树木修剪等,皆由居民组长自己购买材料,有技术的热心居民帮忙维修。对于小区大门损坏等问题,由于费用较大,一直未能进行维修。
    临近的三香路411号小区同样于2012年进行老新村改造,改造项目与三香路449号相同,目前纳入老新村长效管理,上级部门拨付资金用于小区长效管理服务,可进行公共设施的维护。
    建议:政府相关部门制定相应政策,对没有物业的零星小区在日常的维护和管理上能给予支持,提升居民生活的安全感、幸福感。

承办单位:
主 办 姑苏区政府
会 办 ;
办理期限: 3个月 答复时间: 2018/5/25
办理类型: A (解决、已经解决)
答复内容:                                 对市十六届人大二次会议第009号建议的答复
承益群代表:
  您提出的“关于潼泾新村外墙脱落问题及支持零星小区物业管理的建议”收悉。我们已进行专题研究,现答复如下:
  一、关于老住宅小区综合整治后长效管理事宜
  我市的老住宅小区基本上都集中在姑苏区,且数量众多,管理难度大,对它们的综合性长效管理是构建和谐社区不可或缺的重要内容。近几年来,我们积极贯彻《苏州市市区老住宅小区综合整治管理规定》的精神和要求,落实综合整治后的老住宅小区实施长效管理的主体责任,按照有关规定通过实施选聘市场化物业企业驻管、街道成立物业企业或服务中心托管以及扶持和推动由居民业主采取自助管理的方式,全面做好老住宅小区综合整治后的长效管理各项工作。从整体情况来看,整治后的老住宅小区实行长效管理后,各项工作进入了有序轨道,小区人居环境得到了有效维护,卫生保洁基本到位,设施管养基本完好,平安治理工作成效明显,小区治安案件数、社会矛盾纠纷数逐年下降,居民业主居住安全感显著提高,对居住环境的满意度也逐步上升,长效管理得到了广大居民业主的认可和好评。
  您在建议中关切的“潼泾新村”和“三香路411号小区”就属于这个范畴,相关“保质期后的维修”等事项所涉及的问题是苏州市目前许多商品住宅面临的一个普遍存在的问题,已经引起各级政府的关注与重视。目前的基本情况是:(1)我市从2002年8月开始建立商品住宅专项维修资金制度,维修资金是业主在购房时交存的,由市有关部门为各业主分户建账,定期结算利息,其所有权属于业主。当维修资金使用到首期交存额的30%时需要由业主续交。因此,实质是相关业主自己出钱维修。(2)在建立维修资金制度之前确实有很多小区,这部分房屋共用部位、共用设施设备的维修应当由业主自己筹资解决。2012年8月施行的《苏州市住宅专项维修资金管理办法》专门有维修资金补建、续筹方面的规定--第十三条,业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交,续交方案由小区业主大会依法决定。本办法实施前,商品住宅已经出售但未建立维修资金的,应当补建。业主大会应当依法通过维修资金补建方案,由业主委员会组织实施,也可以委托物业服务企业实施。相关业主应当按照小区业主大会依法通过的续交、补建方案按时续交、补建维修资金。对拒不续交、补建的业主,在该房屋产权办理转移登记时由房产登记机构责成业主交存,并按照小区业主大会依法通过的方案规定计算加收相应的利息。
  此外,我区职能部门将向上级部门反映和提出加强老住宅小区长效管理房屋维修等方面的专题建议,进一步做实做好此项工作。一是建议由市、区二级财政各分担50%的资金用于扶持长效管理,以减轻二级财政负担,从而使老住宅小区整治后的长效管理持久、健康地开展下去;二是建议由市、区二级政府财政共同出资设立老住宅小区综合整治后长效管理维修资金专用帐户,以解决老住宅小区综合整治保质期后共用部位、共用设施设备维修经费不足的问题,不断改善老住宅小区居民的生活居住环境。
  二、关于城区街巷综合整治(含零星楼宇整治)事宜
  城区街巷综合整治工作于2007年正式启动到2014年结束,整治按照“条块结合、以块为主、责任分担、综合整治”的原则,主要包括整治道路、改造管路、绿化景观、修缮危房、整治立面、梳理线路、完善市政设施、整治街容秩序、治理庭院环境、配套生活设施十大方面进行,并在实施过程中,不断完善、增补整治内容,大力推行零星居民楼整治和“平改坡”改造。自2009年起,参照老住宅小区综合整治标准与做法,将散落在街巷内的零星居民楼(三幢以下含三幢)也纳入了整治范围,对零星居民楼及周边市政道路、各类管线、绿化景观、公用配套设施等方面进行全面整治,并在2010年全面推行“平改坡”改造,最大程度扩大实事工程的惠民覆盖率。通过整治,基本实现了“完善基础设施、提升服务功能、配套生活设施、方便群众生活、改善环境景观、彰现风貌特色”的工作目标。
  您在建议中提到的“三香路449号小区”就属于这项工程。城区街巷综合整治(含零星楼宇整治),我们的主要做法是:一是以人为本,重工程质量。质量是工程的生命,尤其此类工程属于政府实施项目,以为民造福祉为根本目的,立足百姓,贴近民生,工程质量尤显重要。这方面,我们注重建立健全质量管理制度,监理单位加大对分部分项工程质量控制,定期开展质量教育及技术培训和质量评比活动。二是精心谋划,强抓工程进度。为确保各工程按节点推进,我们要求施工单位合理确定施工顺序,有效组织现场管理,以只争朝夕、争分夺秒、求真务实的工作态度和作风,积极抓好适宜天气施工进度。三是加强管控,确保文明施工。施工期间脚手架按照历年经验需围网且配备技防监控,确保周边居民群众财产安全。路面开挖要警告标志,预留便道给居民通行,尽量做到不扰民、少扰民。四是倾听民意,力争群众认可。在工程实施过程中,我们及时做好建议、提案办理、来信来访及12345、寒山闻钟、市、区长信箱等群众投诉处理工作,从而减少工作漏洞,达到群众满意要求。
  三、关于没有物业的零星小区的维护和管理工作事宜
  依据《江苏省物业管理条例》的有关要求,对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府确定。旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。
  四、关于城市危险房屋的有关管理和处置事宜
  根据原建设部《城市危险房屋管理规定》第16条:“房屋所有人对危险房屋能解危的,要及时解危;解危暂时有困难的,应采取安全措施”及《苏州市房屋使用安全管理条例》第20条:“房屋所有人、使用人应当经常对房屋进行安全检查,做好排险解危工作”之规定,潼泾新村部分房屋外墙、阳台出现的安全隐患,房屋产权人应采取积极措施抓紧时间进行修缮解危;社区或物业服务单位应在发现安全隐患后立即采取贴告示、挂标牌、拉警戒线等安全措施对安全隐患区域进行隔离,防止发生次生伤害,同时积极督促房屋产权人限时进行修缮解危。
  针对潼泾新村墙壁外立面脱落的问题,街道和社区也一直高度重视和关注,潼二社区和联谊物业对日常巡视中发现的脱落问题都及时上报,同时采取在危险区域设立警示标志和隔离带的方法告知居民,督促物业对有脱落危险的立面提前处理减少掉落的安全隐患。为解决老新村维修资金缺失的不足,街道在2017年在老旧住宅小区长效管理工作中实行了项目化补贴制度,促使物业将专项财政补贴资金用于老旧住宅小区共用部位和公共设施、设备的维护、维修。为此,街道和社区将对潼泾新村物业申报2018年项目严格把关,督促物业将外立面脱落的安全整治纳入项目计划,逐步消除房屋外立面脱落带来的安全隐患。
  针对449号零星楼小区存在的种种问题和居民对居住环境提升的要求,潼泾二社区考虑到居民需求的迫切性和协商基础的优良性等因素,计划通过居民共商共建共享的形式,重点推进三香路449号小区的环境提升。初步拟协商解决问题如下:
  一是房屋本体改造。包括屋面防水、保温修复,修补外墙及公共区域粉刷。楼内给排水、供电管线改造,公共照明系统、垃圾桶和消防设施增补等。
  二是基础设施改造。包括重装小区大门和雨棚,新建“互联网+”安防监控设施,配套附属用房(车库)立面艺术墙改造,增设无障碍设施等。
  三是环境整治改善。包括增设科普橱窗、宣传栏、广告栏,更新补建信报箱等。通过宣传发动,由小区居民自己牵头、自愿参与、自主推选,成立由该小区9名居民代表组成的“院委会”,并在此基础上协商产生“会长”一名,“院委会”向全体小区居民负责,主要针对居民集中反映的问题、居民提出存在的不足、居民群众共同的期望等,开展小区居民“专项议事会”活动。该项目初始资金为十万元,通过投票选举选出3人成立议事监督小组,负责会议纪要、公约督促,并与社区纪委共同监督项目资金的使用情况。
  感谢您对我们工作的关心和支持!
                                                                             苏州市姑苏区人民政府
                                                                                    2018年5月25日
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