建 议 人:
朱兰;
建 议 号:
0022

标    题:

关于加快老新村改造步伐以及改造后“回头看”的建议

建议内容:
    姑苏区内有不少的老旧小区、零星楼宇,由于年代较久,楼房、环境、设施均存在一定的问题和隐患。如楼房墙壁渗漏、墙体剥落、下水道堵塞、道路积水、树木生长过大影响采光等等。这些小区急需加快老新村改造的步伐。
    此外,不少已经改造过的老新村,在几年过后,一些设施也有所损坏,如活动广场的木地板、凉棚等损坏。不知道找哪边维修,有时候联系到之前的安装公司,也是回复改造工程已经结束,不再维护。种种原因,造成设施尚在,而不能使用。
建议:
1.加快老新村的改造步伐。建议通过调研,尤其针对一些问题特别严重、安全隐患比较厉害的老新村,及时实施改造方案。 
2.合理规划改造计划。在改造的过程中,涉及到公共活动场所的,除了外观的美观以外,也要提高其实用性。如一般老年人的活动场地是在露天的,那么尽量不要采用木制地板、木架子凉棚等设计,这样容易腐烂、漏水,建议改成水泥或者石材的。
3.改造后采取“回头看”方案。改造完成后,需要建立一个“回头看”的机制性方案来长期保障。建议委派一个专门的团队,定期(如一季度或半年)进行一次回访检查,对一些常用设施进行维护保养。也可以组织社区定期申报需要维修的,每年固定几个月进行维修走访。

承办单位:
主 办 姑苏区政府
会 办 苏州市住房和城乡建设局;;
办理期限: 3个月 答复时间: 2018/5/25
办理类型: A (解决、已经解决)
答复内容:                                  对市十六届人大二次会议第022号建议的答复
朱兰代表:
  您提出“关于加快老新村改造步伐以及改造后‘回头看’的建议”收悉,现答复如下:
  一、我区对老住宅小区综合整治情况
  为改善城区城市生态环境和居住环境,在市委、市政府的统一部署下,姑苏区(含原三区)于2005年起实施了两轮老住宅小区综合整治,对城区范围内94年以前建造的4幢以上的老住宅小区进行了综合整治。整治内容包括房屋整治、市政道路设施整治、管线整治、绿化整治、环境秩序整治、技防整治等方面,并由街道落实了长效管理。至2014年底,共投入资金约20亿元,整治小区140个,建筑面积996万平方米,涉及住宅3944幢,惠及居民约12.8万户。
  2014年底,市政府宣布老住宅小区综合整治工程结束。2015、2016年两年我区又投入约1.4亿元对18个符合条件因种种原因未实施改造的小区及1998年前建造管理现状较差的小区实施了道路绿化专项整治,涉及道路绿化面积22.3万平方米,惠及居民7626户。2017年结合历史文化名城保护和提升六大工程,我们又对12个小区实施了老旧区域环境改善提升工程。
  2018年我们将继续推进老旧区域环境改善提升工程,计划对5个小区进行综合整治,其中4个列入实事项目的小区已完成立项建议书批复,正在进行设计招标。
  您在建议中提到“加快老新村的改造步伐、合理规划改造计划、改造后采取“回头看”方案”的建议与我们过去的工作不谋而合,也是我们今后整治中继续努力的方向和目标。
  在历年的整治中,我们高度重视前期规划工作,针对老旧小区的实际情况,与时俱进,有序推进停车位改造、无障碍改造、海绵城市改造等工作,同时将规划方案进行公示,听取小区居民的意见和建议,从而制定更合理的改造计划,今年将对条件成熟的小区探索安装电动车充电设施。
  针对小区整治后出现的一些问题,2013年姑苏区对辖区内历年整治的122个老住宅小区、3147幢房屋进行“回头看”专项整治,通过开展“三查”、“二看”、“一改”,巩固老住宅小区综合整治成果,共计投入约8000万元,工程历时一年时间,分76个标段,涉及建筑面积767万平方米,共计清理楼道8071个,修补道路886处、绿化1228处,修复监控设施167处,疏通雨污水管道1869处,改进了122个小区的物业管理,规范了60个小区的车辆停放,解决了东环新村屋顶漏水、新庄新村墙板房、小区公用设备养护及部分房屋修缮等一大批群众反应强烈的突出问题。
  在今后的老旧区域环境改善提升工程中,我们将因地制宜,合理规划和完善优化设计方案,根据不同小区的现状和需求,有针对性的进行整治,力争让实事项目在“便民利民”方面更上一层楼,也欢迎您继续多提宝贵建议。
  二、我区老住宅小区综合整治后长效管理工作
  我市的老住宅小区基本上都集中在姑苏区,且数量众多,管理难度大,对它们综合整治后实施长效管理是构建和谐社区不可或缺的重要内容。近几年来,我们贯彻《苏州市市区老住宅小区综合整治管理规定》的精神,通过实施选聘市场化物业服务企业驻管、街道成立物业企业、服务中心托管以及扶持和推动由居民业主采取自助管理的方式,全面做好老住宅小区综合整治后的长效管理各项工作。
  我区综合整治后老住宅小区的长效管理工作截止2014年度共涉及5个片区(街道)、2个新城(街道)170个综合整治后的老住宅小区,建筑面积共计924.16万平方米。其中,已实行物业管理的有103个,占比60.58%;自治的有17个,占比10.00%。物业管理覆盖率已超过60%,实现和完成了创建江苏省优秀管理城市,开展城市环境综合整治“931”行动以及各项城市管理治理行动要求的“老旧小区整治后物业管理到达60%的目标任务”。从整体情况来看,整治后的老住宅小区实行长效管理后,各项工作进入了有序轨道,小区人居环境得到了有效维护,卫生保洁基本到位,设施管养基本完好,平安治理工作成效明显,小区治安案件数、社会矛盾纠纷数逐年下降,居民居住安全感显著提高,对居住环境的满意度也逐步上升,长效管理得到了广大居民的认可和好评。
  三、我区老住宅小区综合整治后长效管理工作基本
  (一)建立机制加强属地长效管理。按照“政府推动、条块结合、以块为主”的原则,实行“区政府统一领导,职能部门业务指导,各街道具体负责,社区居委会协助落实”的工作机制,加强以街道为主体的长效管理属地化来进一步保障和提升老住宅小区的长效管理各项工作。
  (二)因地制宜建立老住宅小区长效物业管理。根据省、市物业管理条例的相关规定:业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理,也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。我区积极探索有效做法,因地制宜对整治后的老住宅小区建立了长效物业管理。对具备物业管理条件的小区,由街道、社区具体负责组织成立业委会,选聘物业服务企业进行专业化管理,或者根据属地情况直接由街道所属物业企业进驻管理;对条件不具备的小区,由街道牵头,落实保洁、保安、公共设施维护的托管工作。
  (三)政策扶持保障长效管理良性运转。由于老住宅小区物业费用的收缴工作存在一定的特殊性,居民业主的缴费远不能满足小区物业服务的需求。为保障整治后小区落实长效管理,由区财政研究设立老住宅小区长效管理专项扶持资金,列入年度财政预算,累积使用、专款专用。专项扶持资金按老住宅小区综合整治后的建筑面积进行预算。近几年来,区财政每年的基本补贴都达到了1000万以上。
  下一步,在详细调研和充分分析多年来的长效管理各项工作具体情况的基础上,进一步提高物业管理水平。
  (一)加强创新社会基层管理体制。依据省条例的相关规定,建议各街道在现有机构情况下增设物业管理办公室,配备专职人员,具体负责物业管理工作;切实做好物业管理纳入社区建设的工作,按照苏府(2012)102号苏州市人民政府文件关于城市管理工作会议的要求,将居住小区物业管理纳入社区建设,明确街道、居委会的职责;建立和加强由街道牵头,居委会、业委会、物业服务企业、驻社区单位共同参加的协商议事制度;以联席会议的形式,定期研究社区共驻共建事项,实现资源共享,共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。
  (二)继续实行政府扶持政策。由于老住宅小区的长效管理工作难度大、资源少、配套不齐、收费标准和收费率低,以及收费难等因素,需要政府给予一定的政策扶持。我们建议:一是由市、区二级财政各分担50%的资金用于扶持长效管理,以减轻二级财政负担,从而使老住宅小区整治后的长效管理持久、健康地开展下去;二是由市、区二级政府财政共同出资设立老住宅小区综合整治后长效管理维修资金专用帐户,以解决老住宅小区综合整治保质期后共用部位、共用设施设备维修经费不足的问题。
  (三)根据辖区老住宅小区的数量、特点及相关情况,以区国资物业服务企业为笼头,扎口组建一支专门的管理队伍。负责辖区范围内老住宅小区的日常管理及服务工作;建立相应的保障机制和应急工作预案,组织和实施好长效管理小区物业管理项目的移交和接管等工作。
  (四)加强业主大会与业主委员会工作的指导。健全业委会指导监管体系,强化业委会成立及换届监管,以及加强业委会自身建设和考评制度,来规范好我区住宅区业主委员会的活动。业主大会、业主委员会要依法履行职责,不得作出与长效管理工作无关的决定,不得从事与长效管理工作无关的活动。业主大会、业主委员会应当在物业管理行政主管部门、属地街道的指导和监督下,在社区的协助和配合下,积极动员广大业主共同做好物业管理区域内与长效管理有关的社会管理工作。
  (五)媒体和相关部门要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》等法律法规的宣传工作。一是使居民业主了解物业管理,正确认识物业服务,增强业主维权意识、自治意识、有偿服务意识,营造有利于物业服务和管理的良好社会氛围。二是使居民群众树立“小区是我家,爱护靠大家”、“爱护环境,美化家园”的主人翁意识,形成共同参与,齐抓共管的合力。让居民业主知晓有无长效管理的差异性,从而培育小区居民长效管理消费意识、民主管理意识、契约意识和法制意识,使小区居民业主能主动认识长效管理的重要性和必要性。三是使居民业主树立“花钱买服务”新的住房消费意识。要通过电视、报纸等媒体多进行正面引导,改变旧观念。要宣传先进典型,使物业服务的观念深入人心,提高广大业主接受服务和自觉交费的意识,奠定物业服务行业健康良性发展的民众基础。四是要按照政府扶持引导,居民业主共同参与,逐步推进老住宅小区物业管理的市场化进程。
                                                                              苏州市姑苏区人民政府
                                                                                     2018年5月21日
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