建 议 人:
曹建强;
建 议 号:
0028

标    题:

关于将住宅小区视频监控维修明确纳入住宅专项维修资金应急程序的建议

建议内容:
    《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)第三十六条规定:有下列危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形的,可以按照本办法第三十四条第一、四、五、六、七项的规定申请使用维修资金:(一)电梯、属于小区管理范围的供排水设施发生故障影响正常使用,经有关主管部门或者其委托机构确认的;(二)共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活,或者外墙墙面有脱落危险,经房屋安全鉴定机构出具证明的;(三)因共用消防设施故障存在重大火灾隐患,经公安机关消防机构书面通知或者书面确认的;(四)法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的情形。申请人按照前款规定申请使用维修资金的,应当经业主委员会确认;没有业主委员会的,应当经当地居(村)民委员会鉴证确认。按照第一款规定使用维修资金的,申请人应当将维修资金使用的费用分摊情况公示7天。
    关于住宅专项维修资金应急和小额的使用规定,是苏州的一个创新做法,目的是让维修资金安全而快捷地得到使用。遗憾的是,《暂行办法》第三十六条中,只对电梯与供排水设施故障、共用屋面防水层与外墙破损、共用消防设施故障等三种情况的维修作了明确规定,虽然有第四种“法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的情形”,但较为笼统,对于住宅小区视频监控系统的维修是否适用应急维修程序,并未作出明确规定。
    在对选区居民的走访中,居民代表对住宅小区住宅小区视频监控系统的意见颇多,主要集中于两点:一是设备落后、存在监控盲区;二是维修不及时,造成需要调取监控资料时无法满足需要。
    对于第一点,市政府已经及时进行了响应。苏州市政府办公室《关于印发<苏州市老旧小区安防综合整治工作实施意见>的通知》(苏府办〔2017〕143号,以下简称《苏府办通知》)中提出:将用三年时间,在全市范围开展老旧小区安防综合整治工作。这样,老旧小区安防设备落后、存在监控盲区等问题,有望得到逐步缓解。当下与今后,更多可能出现的是第二点——维修不及时,造成需要调取监控资料时无法满足需要。2016年11月5日,《扬子晚报》A07版有一则报导(记者张毕荣 文/摄):昆山花桥镇的一个居民小区由于监控出了问题,物业工作人员竟然将监控室内的13个屏幕都贴上了各种各样的风景照片,这就是一个典型事例。
    报导中,记者表示,苏州一些小区内监控设备出现问题却难以得到及时维修的情况并不少见。记者走访了苏州多个小区发现,目前封闭小区的监控运行缺位状况比较普遍。一些小区只有大门附近的监控还在勉强运行,部分老旧小区的监控设备更是几乎成了“摆设”。业内人士认为,导致一些小区监控摄像头缺失或监控成摆设的原因很多。其中小区监控设备老化、设备维护管理成本高、责权不明确等问题是主要症结。记者询问了物业管理科的工作人员。工作人员表示,一般来说,小区监控设备都是由小区开发商设计安装,房子交付使用后小区监控设备就由物业公司管理并日常维护。
    由于视频监控系统是一个复杂的电子系统,在实际使用过程中,随着时间推移必然会出现设备老化、或因为天气等客观原因造成故障,需要及时进行维修。小区内部的视频监控系统,如果不是政府投资,应当属于《暂行办法》第三条规定的“共用设施设备”中的“安保设施”,其日常维修的资金就涉及住宅专项维修资金。
    众所周知,小区视频监控系统,对于切实降低案件发生率,有效提升公众安全感和满意度,有着非常重要的作用。其有效性取决于设备的完好率、维修的及时性,如果维修不及时,就无法发挥其应有的作用。但是,《暂行办法》中相应的规定除应急程序外,相对适用的只有第三十五条,其中要求“申请人应当制定维修资金使用方案、费用分摊清册并公示 7 天,公示期满后,按照本办法第三十四条第四、五、六、七项的规定申请使用维修资金”。实际执行中,从开始公示,到申请资金审批结束,耗时漫长。对于物业公司来说,如果想做到及时维修,那么就需要为此先垫付资金;而小区规模越大、设备使用年限越长,如果维修越及时,为此垫付的资金反而就越多,这也许就是部分老旧小区的监控设备更是几乎成了“摆设”的主要原因。
    为此,建议将居民住宅小区视频监控系统维修明确纳入住宅专项维修资金应急维修程序,依据的政策规定如下:
    一、住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号,以下简称《住建部通知》)第五条规定:“发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的,可以不经过业主“双三分之二”表决同意,直接申请使用维修资金:……(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。“
    该条同时还规定:
    “老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设(房地产)部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。
    没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的,可以由社区居民委员会提出申请,住房城乡建设(房地产)部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修,代修费用从维修资金账户中列支。
    住房城乡建设(房地产)部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后,组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。”
    二、《苏府办通知》)中,第四条“组织领导”:(五)市、区两级住建部门负责指导和强化全市老旧小区的物业管理工作。第八条“长效管理”。
    《住建部通知》出台于2015年、《苏府办通知》出台于2017年,《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》出台于2012年,因此,有必要根据这两个通知精神,对制订于2012年的《暂行办法》作出相应的补充规定。建议依 照《住建部通知》第五条规定“(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况”,将住宅小区视频监控系统故障维修明确纳入住宅专项维修资金应急维修程序,并规定市、区两级住房城乡建设(房地产)部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。以此作为住建部门落实《苏府办通知》,建立长效管理机制的有效措施之一,从而调动基层物业管理机构及时维修住宅小区视频监控系统的积极性,有效提升公众安全感和满意度。

承办单位:
主 办 苏州市住房和城乡建设局
会 办 苏州市财政局;;
办理期限: 3个月 答复时间: 2018/5/29
办理类型: A (解决、已经解决)
答复内容:                                  对市十六届人大二次会议第0028号建议的答复
曹建强代表:
  您提出的关于《关于将住宅小区视频监控维修明确纳入住宅专项维修资金应急程序的建议》的建议收悉。现答复如下:
  一、维修资金使用相关法律法规条款
  1.《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;第七十九条规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
  2.2007年,国家建设部、财政部印发《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号),其中第二十四条规定:发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,可以通过应急程序使用住宅专项维修资金。
  3.2013年5月1日施行的《江苏省物业管理条例》第七十六条规定的符合维修资金应急使用程序条件有:发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、公共护(围)栏破损严重,危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全等情形。
  二、苏州市应急使用维修资金的相关规定
  2002年8月,苏州市建立维修资金制度。随着维修资金管理相关上位法的出台、修订,以及我市维修资金使用事项的增多,苏州市原有管理规定已不能适应管理要求。2012年苏州市人民政府印发了《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》(苏府规﹝2012﹞1号,以下简称:《市办法》),其中第三十六条规定了电梯、供排水设施、共用屋面或外墙渗漏、消防设施故障存在重大隐患以及法律、法规、规章规定的其他需要立即维修、更新、改造的情形,可通过应急程序申请维修资金维修、更新、改造。应急程序可以简化三分之二业主表决通过这一环节,在方案公示的同时就可向当地维修资金主管部门提交使用申请。
  三、将监控设施纳入应急范围缺乏法定依据
  维修资金管理必须遵守相关法律、法规、规章规定。2012年在起草制定《市办法》过程中,曾收到将小区监控设施维修改造纳入应急程序范围的意见,鉴于缺乏上位法依据,我市参考了省内其他城市的做法(都没有将监控设施纳入维修资金应急使用范畴),《市办法》未将监控设施列入第三十六条。至今,国家、省、市也没有出台相关法律、法规、规章。《关于印发〈苏州市老旧小区安防综合整治工作实施意见〉》(苏府办﹝2017﹞143号)提出,用3年时间完成300个左右居民小区的安防整治工作。作为市政府实事项目任务,其资金来源主要由属地政府筹集保障。可见,市政府高度重视小区居住安全,明确要求加大安防设施改造整治力度。目前,我市尚未出台将视频监控改造纳入维修资金应急使用范畴的相关地方性法规或规章。住建部《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建房办﹝2015﹞52号)不是部门规章,也未对视频监控改造有具体明确。因此,目前小区视频监控设施维修不属于《市办法》第三十六条第四款规定情形。最近,通过中国物协维修资金专委会交流平台了解,目前全国直辖市和省会城市尚未将视频监控改造列为维修资金应急使用范围。
  四、做好小区监控设施维护的下一步工作
  目前,小区监控设备老化确实是老旧小区存在的一个较为普遍问题,这一问题有设备设施升级淘汰的原因,有物业服务企业维护不到位的原因,也有因维修经费来源影响了监控设施及时维修。对此,我们将重点加强小区监控设施维护相关工作。
  1.加强行业监管,落实老旧小区安防综合整治和长效管理。老旧小区监控设施改造是落实市政府实事项目推进小区安防综合整治的一项重要内容,我局将配合属地政府全面落实苏府办﹝2017﹞143号文件明确的各项工作任务,同时指导和督促全市物业企业切实加强和规范小区物业服务管理,建立物业小区安防设施的定期维保机制,加大物业管理项目“双随机”抽查,督促企业纠正不规范服务行为,重点强化针对安防设施维护保养的监督,保证小区安防设施的功能完好。
  2.创新管理理念,优化维修资金申请使用流程。一是建立我市日常维修资金制度,着力破解维修资金使用难。维修资金管理机构通过公开招标的方式选择维修资金专户银行,在获得更高的维修资金增值收益前提下将按规定结算分户结息后的增值收益作为日常维修资金来源,专项用于中小维修,促进包括监控设施在内的房屋共用部位、共用设施设备日常应修快修,最大限度保证相关使用功能完好。二是进一步提高我市维修资金使用透明度,确保维修资金使用安全。对小区监控设施的大修和改造,通常是项目资金使用量大,维修方案的科学合理直接关系到维修资金使用的科学、高效,为防止过度维修造成维修资金滥用风险的发生,资金使用申请人必须将制定的维修方案、资金使用预算及分摊明细公示并直接告知相关业主,由业主以表决形式参与小区维修资金使用的监督。三是加强维修资金使用的第三方监督。按照《市办法》第三十七条的要求落实维修资金使用项目的审价、监理和招标代理等第三方监督服务,解决好第三方机构服务经费来源。
                                                                    苏州市住房和城乡建设局
                                                                             2018年5月29日
★ 请您为承办单位的答复评分:
5分 4分 3分 2分 1分