建 议 人:
罗瑾华;
建 议 号:
0040

标    题:

关于加强老城区住宅小区物业管理举措的建议

建议内容:
    住宅小区不仅是居民居住的场所,也是一个城市市容市貌的重要组成部分。然而,我市还有不少老旧住宅小区(2000年9月1日前建成交付)有的已改造、有的还未纳入改造范围,因其基础设施严重滞后且没有住房维修基金,小区内整体环境堪忧。一些已改造的小区虽有物业公司接管,但一些居住人口较少的小区,物业公司以成本增加难以赢利为由开始逐步退出小区管理,老住宅小区没有物业管理的状况日渐增多。大量无物业管理小区的存在,不但影响城市环境面貌,也直接影响了生活在小区内、甚至是周边居民的生活质量。加强老住宅小区物业管理举措是一项顺民心、得民意的利民工程,也是做好社会治理的重要基础,事关社会和谐稳定和国家长治久安的大事,针对面临的困难和问题,提出以下建议:
    一、试行“区域管理”大物业管理模式,采取物管企业以街区划分、打包管理的方式,制定详细的物业服务标准和细则,对于部分开放式小区,可试行“巡逻车”管理模式,以此降低服务成本,提高服务质量。
    二、将政府对无物业小区贴补的项目如绿化、保洁等服务打包给物业,并对其服务内容和质量开展定期考核制度。
    三、加大物业费收缴力度。通过多种形式宣传物管法律法规,增强业主主动缴费意识。社区居委会、业委会要协助物业公司收取物业服务费,提高收缴率。
    四、完善退出机制。相关职能部门尽快完善物业管理方面的制度规定,将物业公司退出小区的制度进一步规范化,法制化,不但物业公司进入小区要有门槛,退出小区也要有相关的规范程序,这样才能保障小区业主的安居生活。

承办单位:
主 办 苏州市住房和城乡建设局
会 办 姑苏区政府;;
办理期限: 3个月 答复时间: 2018/5/28
办理类型: A (解决、已经解决)
答复内容:                                 对市十六届人大二次会议第0040号建议的答复
罗瑾华代表:
  您提出的关于《关于加强老城区住宅小区物业管理举措的建议》的建议收悉。现答复如下:
  一、近年来我市老小区长效管理工作概况
  老旧小区管理一直是民生工作的重点难点,也是推进城乡社区治理创新的关键领域,市委、市政府对此高度重视。近年来,我市主要开展了以下工作。
  1.对老小区进行整治。为解决姑苏区老旧小区基础设施陈旧、配套设施缺乏的现状,苏州市自2005年起启动老住宅小区综合整治工程,逐年分批开展老旧小区环境改善提升综合整治,市、区两级财政每年投入财力改善老旧小区内部环境。2017年,姑苏区老旧区域环境改善提升工程列入历史文化名城保护和提升六大工程项目,2018年,姑苏区小区环境改善提升工程也列入市级城建交通维护建设资金计划。按照属地管理原则,姑苏区、街道、社区对老旧小区的管理及老新村改造整治后的长效管理也在不断推进中。姑苏区每年安排专项资金对老住宅小区综合整治后的长效管理和自治小区帮扶进行专项扶持,以街道为单位,适度弥补各单位长效管理经费的不足,全力保障老旧小区管理工作。
  2.发布普通住宅物业管理费政府指导价。2014年,市物价局、住建局颁布了《普通住宅物业管理公共服务费政府指导价标准》,引导业主、物业服务企业依据市场成本合理制订适合本小区的物业服务收费价格标准。此标准将普通住宅分成五级八个档次,将服务内容分成五个部分,让业主更容易理解小区管理费用构成及物业服务等级标准的内容。此种“菜单式”收费标准,通过“细化服务项目、量化服务标准、规范化服务收费”,使服务内容、服务标准与收费标准对应起来,为物业服务双方提供统一规范的衡量尺度,较大程度地保障业主的费用支出与享受服务、物业企业的服务成本与收入水平相适应,让业主能明明白白消费,促进物业服务行业健康稳定发展。
  3.强化老小区长效管理考核。各区政府及街道(镇)加强对老小区管理的日常检查、监督,并建立适合本地区实际的检查考核制度。吴中区、高新区、相城区、姑苏区都出台了住宅小区物业管理工作或长效管理的考核办法。高新区每年对小区管理进行规范化考评;相城区民政部门组织社区对住宅小区开展在管项目延伸考评;吴中区连续多年对中心城区的小区管理进行考评,将考评情况与政府补贴、奖励挂钩,激励管理单位做好小区管理。《苏州市市区老住宅小区综合整治管理规定》(苏府办〔2007〕166号)中也明确了市区老住宅小区长效管理服务标准,对接待、安全防范、清洁管理、绿化养护与管理、车辆管理、给排水系统及其配套设施、道路设施、消防以及档案资料等九方面分别作了有别于商品房小区物业管理的长效管理规范。
  4.健全物业项目承接查验和项目承接与退出制度。认真贯彻落实住建部《物业承接查验办法》,对未完成承接查验的项目不允许其交付使用,同时要求物业服务企业不得承接未经承接查验或承接查验不符合规定又未落实整改的项目。落实《苏州市物业管理项目承接与退出工作指导意见》,本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则,规范新老物业服务企业项目承接与退出行为。
  二、目前我市老小区长效管理的主要问题
  一是小区配套陈旧且严重不足。目前,市区大部分老小区由于当初建设标准不高,配套设施严重不足,多数小区只是见缝插针建有自行车棚,基本没有管理用房,有的小区连门卫室都没有,房屋单元无门,小区没有监控,加之老小区建成时间都比较长,仅有的设施设备也老化严重,无法正常运转。
  二是收费标准低且收缴率低。很多老小区管理费用还是八、九十年代的每户每月5~6元的小区卫生费标准,且收缴率很低,小区管理单位入不敷出,只能降低标准、减少人员,导致小区管理走向恶性循环。
  三是小区管理成本逐年攀升。随着我市最低工资标准逐年调高,管理单位的人力成本剧增,导致住宅小区管理成本增加,造成部分项目物业管理单位退管,或者没有物业管理单位愿意承接的情况。
  四是物业管理水平相对较低。由于老小区物业管理收费标准低,服务等级标准不高,有些小区管理利润薄甚至没有利润,导致物业管理单位不断降低服务标准、减少服务人员,缩减服务频次,以至于部分小区连基本服务都不到位,业主意见很大。
  三、进一步加强老小区长效管理的方法措施
  1.因地制宜实施老小区长效管理。将老小区长效管理与市场化物业管理区分开,非市场化的小区管理不能混同于市场化的物业管理。将老小区长效管理列入属地政府保障范畴,在小区居民缴纳一定数额管理费用及通过小区停车费等收益补贴的基础上,其余亏缺部分由属地政府予以补贴。老小区一般由属地街道的物业单位负责管理,也可以聘请市场化物业企业管理。对于面积小于3万平方米且没有消防、电梯等设施设备的小区,业主大会愿意自治的,可在街道(镇)的指导下实施自治,自治费用由业主承担,不足部分由小区公共收益补贴,或由属地政府采取以奖代补方式予以补足。
  2.多渠道筹措老小区长效管理费用。由于老小区管理收费标准较低且收缴难,收取的费用远不能满足小区长效管理的基本需求。为切实保障老小区长效管理,属地政府要继续做好资金筹措工作,建立、落实“政府安排一点、配套补贴一点、业主承担一点”的资金保障机制,保证老小区长效管理补贴资金足额、按时到位。
  3.强化宣传培育居民小区管理消费意识。老小区业主的小区管理消费意识相对薄弱,需要继续加强宣传,培育业主的小区管理主人翁意识,形成共同参与、齐抓共管的合力。同时,注重培育小区居民的民主管理意识、契约意识和法制意识,促进小区居民主动认识长效管理的重要性和必要性。
  4.落实属地政府老小区长效管理主体责任。《苏州市市区老住宅小区综合整治管理规定》(苏府办〔2007〕166号)要求,经综合整治后的老住宅小区必须实施长效管理,长效管理责任主体为各区政府及相关街道办事处。各区政府必须认真履行老小区长效管理主体责任,强化街道办事处小区管理监管职能,配备专职人员,加大对老小区管理的财政补贴,努力提高老小区的长效管理水平。
  5.加强对管理单位的考核检查。进一步完善老小区长效管理考评机制,充分利用物业行业信用信息监管平台,强化对老小区物业管理单位的考核,将项目负责人纳入监管范围,完善企业和项目负责人的信用档案,公开物业服务单位和项目负责人的诚信情况。充分吸收街道、社区对物业服务单位的考评意见,促使物业企业和项目负责人主动接受属地政府、街道、社区的指导和监督。
  6.建立社区管理与小区管理衔接机制。小区管理是社区管理的重要内容,小区管理的好坏直接影响到和谐社区的建设。近年来,市住建局一直要求小区管理单位主动接受当地街道、社区的指导与监督,积极配合街道、社区建设,得到了街道和社区的认可与肯定。民政部门也积极提倡社区党组织班子成员、社区居委会成员与业主委员会成员交叉任职,努力形成物业管理与社区建设同频共振、相互推动的良好局面。逐步建立社区党组织牵头,居(村)委会、工作站、业主委员会、群团组织、社会组织、中介组织、物业公司、驻区有关单位参加的社区管理协调机构或联席会议制度,沟通、研究、协调物业管理和社区治理中的问题,有效回应居民群众诉求,形成了党组织领导下的多元主体共同参与治理的格局。
  最后,衷心感谢您给我们提出的宝贵建议。老小区长效管理是一项涉及面广、工作量大的民生工作,尽管目前仍面临一些困难,但相信在人大代表和社会各界的真切关心以及各部门单位的共同努力下,我市的老小区长效管理一定会取得积极成效,老城区住宅小区居民的居住生活环境必将逐步得到改善和提升。
                                                                         苏州市住房和城乡建设局
                                                                                  2018年5月23日
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