建 议 人:
罗瑾华;
建 议 号:
0041

标    题:

关于完善业委会监督制度的建议

建议内容:
    业主委员会简称“业委会”,《苏州市住宅区物业管理条例》第16条(以下简称《条例》)规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质,《条例》的定性十分模糊,《条例》虽然对业主委员会的权利义务进行了规定,但条款过于抽象,缺乏明确性和可操作性。此外,《条例》没有规定业主委员会超越大会授权范围所为民事法律行为的法律效力及其对此应承担的法律责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权,甚至滥用职权损害全体业主利益的情况。目前对于业委会的监督力量非常薄弱。寄希望于政府监督显然不现实,政府无暇顾及那么多小区那么多琐事;而仅靠业主委员会成员自律的效果也并不见佳。业主委员会监督体制的缺失、问责制度的匮乏,不仅让业主委员会处于一种“偷不偷都是贼”的处境,也让很多业主更加不放心。业主委员会监督制度建设不但本身空白,而且大家就是想监督都不知道该怎么监督。业委会是一个特别难控制的组织,因为没有主管单位,既不在工商局注册,也没有行业主管单位,在物管部门的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定,而根本不管其具体的行为。即除了业主大会,也没有别的“上级”。而业主大会对业委会违法行为的纠正和对后果的救济则维系于业主的民主参与意识,但这种意识在现实中却又是十分薄弱的,往往导致业主大会的召开和决议的产生都十分困难。“业委会是业主大会的执行机构”这一定位使“老实”的业委会在无法获得业主大会授权时什么都可以不做,而对那些“不老实”的业委会滥用权利时,解除业委会权利的主体又是这个召开非常困难的业主大会。
    为了加强对业委会监督,让业委会真正成为作为业主大会的执行机构,有效行使其权利,建议:
    一、加大相关法律法规的宣传力度。可通过对新备案的业委会开展专项的业务培训,指导业主委员会开展学习宣传活动,让业委会成员清晰了解《条例》、业委会职责和权利范围等相关的规定。
    二、确立业主委员会定期报告制度,使其接受全体业主的监督。全体业主对业主委员会的行为负责,同时,业主委员会的委员也应该向全体业主尽到管理人的责任。业主委员会应定期向业主大会报告工作,接受其监督。若业主大会发现业主委员会超越代理权的范围行事,或者为任何损害全体业主利益的行为时,可以随时依照其协议解聘业主委员会委员,拒绝承认其行为对全体业主的法律效力,并保留损害赔偿的请求权。
    三、应该建立联席会议制度,即召开重要会议时邀请开发商、物业公司、街道办事处共同出席,形成制约。
    四、建立健全业委会成员信用体系,将业主委员会的信用等级、纠纷调处等纳入监管重点,通过联席会议、信访反映、业主调查等多种形式进行信用评分,记入个人信用档案。
五、尽快出台实施细则,增强可操作性。现行的物业管理制度虽然就业主委员会应该向业主大会承担的职责有了原则性的规定,但对于更细化的职责,法律法规则缺少相应的规定。为了减少此类纠纷的发生,有必要对其职责做出更详细的规定。

承办单位:
主 办 苏州市住房和城乡建设局
会 办 苏州市民政局;;
办理期限: 3个月 答复时间: 2018/5/28
办理类型: A (解决、已经解决)
答复内容:                              对市十六届人大二次会议第0041号建议的答复
罗瑾华代表:
  您提出的关于《关于完善业委会监督制度的建议》的建议收悉。现答复如下:
  业主委员会是小区自治管理的主体,代表业主履行小区管理的职责。目前,我市绝大部分业主委员会及其成员能够认真履行小区管理职责,无偿忙碌小区事务,任劳任怨,兢兢业业,在小区自治管理中发挥积极主导作用。您提出的相关建议,对规范业主委员会工作有很强的针对性,我们将认真加以研究并积极采纳,加快完善相关体制机制,以此进一步推动我市物业管理工作。
  一、加强政策宣传教育,规范业主自治行为
  一是强化物业管理政策宣传。我国的物业管理是业主自治与专业化管理相结合的制度,不仅需要一定专业技术能力的队伍提供服务,同时也对业主自治能力提出了很高的要求。特别是住房制度改革后,“小区是我家,管理靠大家”的全体业主共同参与意识亟需强化。一直以来,市、区两级物业主管部门十分注重相关政策法规宣传,社区组织积极引导居民培养这方面参与意识,取得了明显效果。
  二是积极指导筹建业主大会、业主委员会。目前,我市已成立业主委员会的小区约占小区总数的40%,大部分业主大会、业主委员会发挥了应有的积极作用。对符合条件的住宅小区,我们要求各区(市)物业主管部门积极指导、帮助筹建业主大会、成立业主委员会。对一些暂不具备条件,或虽具备条件但暂不能建立业主大会的小区,按照《江苏省物业管理条例》相关规定,由街道(镇)牵头组建“物业管理委员会”,代行业主大会、业主委员会职能。
  三是加强业主委员会工作能力培训。业主委员会工作能力的高低直接影响到小区管理水平的优劣。为此,市、区(市)物业主管部门非常重视业主委员会能力培训,但仍有部分业主委员会成员特别是业主委员会主任参加培训的积极性、主动性不高。今后,我们将要求区(市)根据业主委员会成员特点调整培训方案,提高业主委员会成员的参训率。
  四是不断规范业主委员会行为。2017年,市住建局印发了《业主大会议事规则(示范文本)》,该文本综合有关业主(代表)大会、业主委员会方面最新的法律法规规定,吸收我市多年来一些好的、成功的做法,在业主(代表)大会、业主委员会、业主监事会运行程序方面列出示范,规范业主大会全体成员的行为。同时,建立健全纠错机制,对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定,区(市)物业行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定。街道办事处(镇人民政府)、社区居委会强化与业主委员会面对面的辅导,在业主大会筹建、业主委员会成立或换届、业主委员会的日常管理事务中给予必要的帮助,使业主委员会工作不走“弯路”。对业主委员会不能正常开展工作的,街道(镇)应组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整,以保证小区自治管理的正常进行。
  二、推动融入社区管理,加快和谐社区建设
  业主自治和业委会管理是社区管理的重要内容之一,业委会运行的好坏影响到和谐社区建设。近年来,市委、市政府先后出台了《关于加强全市社区居民委员会自治能力建设的意见》(苏办发〔2011〕55号)、《关于加快推进城乡社区治理现代化的意见》(苏委发〔2016〕20号)等文件,明确社区居委会指导和监督“业主委员会的成立和换届”、“业主委员会、业主(代表)大会、物业服务企业开展工作”的职责和“每季度对物业服务企业工作跟进指导”的要求,“业主委员会和物业服务企业要主动接受社区居民委员会的指导和监督,召开业主(代表)大会、业主委员会会议应当提前告知所在社区居民委员会,并听取其意见”。同时,要求街道(镇)、社区按照《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》,以及我市《关于加强全市社区居民委员会自治能力建设的意见》(苏办发〔2011〕55号)的相关规定,明确社区居(村)委会与业委会、物业公司的关系,建立社区联席会议制度,及时处理好居民普遍关心的物业管理等问题。
  现实中业主委员会建设确实还存在着一些问题,个别业主委员会或其成员存在不作为、乱作为等问题,给小区管理带来不小的负面影响,业主的意见很大。对此,今后我们将重点加强以下几方面工作:
  一是推动多元参与。积极提倡社区党组织班子成员、社区居委会成员与业主委员会成员交叉任职,努力形成物业管理与社区建设同频共振、相互推动的良好局面。建立社区党组织牵头,居(村)委会、工作站、业主委员会、群团组织、社会组织、中介组织、物业公司、驻区有关单位参加的社区管理协调机构或联席会议制度,沟通、研究、协调物业管理和社区治理中的问题,有效回应居民群众诉求,形成党组织领导下的多元主体共同参与治理的格局。业主委员会和物业服务企业主动接受街道(镇)和社区“两委”的指导、监督和评议,每年向社区居委会报告小区物业管理情况,实现物业管理与业主自治服务良性互动,促进社区治理能力和小区物业管理水平同步提升。
  二是加强指导培训。市、区两级住建部门会同同级公安、民政、城管等部门开展业主委员会工作的培训、指导。市住建局将重新编印《苏州市业主委员会工作指导手册》,探索建立业主大会选聘物业服务企业的招投标平台,帮助业主委员会选聘物业服务企业。
  三是严格工作程序。规范业主大会筹建、业主委员会成立、换届等工作程序,认真做好业主大会、业主委员会工作重要性宣传,让符合条件的热心业主踊跃参与业主委员会工作。加强对业主委员会及其成员的行为监督,特别是要充分发挥业主、业主代表、业主监督委员会的监督作用。研究、探索建立业主委员会民办非企业备案制度,明确业主委员会成员的责权利,享受劳动所得、承担相应责任。
  根据《物权法》、国务院《物业管理条例》等规定,小区业主委员会应当由该小区全体业主选举产生,其监督的主体首先是全体业主,业主委员会工作应当向全体业主负责,业主委员会的行为应当受到法律法规和议事规则的约束,行政部门对其违法违规行为进行监督。业主大会、业主委员会制度在我国也有十多年的发展,如何使这项制度达到立法的预期确实也需要具有公正心的业主参与其中,要凝聚更多的正能量,小区管理才能够健康有序。
  此外,您提出要建立健全业委会成员信用体系,这涉及到对自然人信用档案的管理,我们将积极向有关部门提出建议,努力推进相关工作落实,不断完善对业委会的监督。
                                                               苏州市住房和城乡建设局
                                                                        2018年5月21日
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